收納盒

最近政府不停的放風，解釋它的房屋新政策，由可以買賣的首置盤，到零時性解決劏房問題的共享房屋。坊間對這些建議有不同看法，如新瓶舊酒，供應跟不上，公平性問題等。簡而言之就是“冇料到”。但有一個關鍵性的問題是大家在檯面上不願意提的，經濟是為政治服務的，筆者一向對那種將政治，經濟問題分開處理的說法嗤之以鼻的，有人的地方就有利益分配的問題，自然就有政治問題。 本港自2003年樓價一直高歌猛進，中原樓價指數由2003年的40左右上升到2017年的160左右，整整翻了4倍，特別是2009年以後在中美政府大印鈔票加上內地自2012年開始大規模走資的情況下本港樓價如直升機般在數年間翻了三倍，指數由60一路飆升到160。 一般市民買房子是拿來自住，沒有其它的價值。對於有錢佬來說是房子是一個會生金蛋的雞。假如筆者用1000萬買了房子，以7折的價格抵押給銀行，再以4%的利息借出700萬。然後把這些錢用作再投資（有錢人抄股票的方法和我們不一樣）還可以作為企業資產，用來包裝帳目等等。 特區政府自2012年開始就不斷的給樓市加辣，希望阻止一般市民進入市場。政府加稅，發展商就幫你交稅，政府限制按揭成數，發展商就自己借錢給你。他們多花的錢會計入應收項目，在稅務上扣除的，百利而無一害。最終政府政策失效，大眾開始相信樓市神話不會破滅。 到了2013年，內地資本屢屢投得天價地，啟德地段要賣的3萬多的尺價才會有利潤（當然他們算的是總體區域的利潤）。搞得本地發展商不知道如何招架，他們和中資的投資目的不一樣，講究資金效率。加上市場的購買力已經被挖空，民怨沸騰。 這時政府提出房屋政策改革，加入多種公營房屋，以減免地價的形式和本地發展商合作，而且在房屋的規格上將會私樓有所區分，以實用為主，減少非必要的裝修和設施，區別開和私樓的價值。私樓可以繼續作為資本工具和身分的象徵，公營房屋為普通市民安居樂業的基礎，河水不犯井水，發展商照樣可以賺錢。 下個十年香港很可能會進入如新加坡式威權時代，李光耀的名言“有恆產者有恆心”，收緊政治自由最好的籌碼將是給市民一個房子，使他們每天奔波著還房貸換私樓，大部分市民如自然就沒有力氣去關心政治了，反對派也少了彈藥，他們會在民意的壓力下和政府合作，在中國，經濟永遠是為政治服務的。 房價會維持在高位，因為威權政府承受不了又一...

    我是一個重度拖延患者，能明天做的事絕對不會今天做，而且還拖出理論來， 比如晚上要保證8小時睡眠，早上腦袋還不清醒，午飯後不能馬上工作。看看，一天下來沒多少時間是能工作的。     什麼，你告訴我番茄工作法， 目標切割法，自我獎勵法都可以治療拖延症。我連認知行為療法，精神分析療法，冥想療法都用了，可還是那個鬼樣子，寧可看著無聊的TVB,也不 願意多花一分鐘去運動。       不幸的，我 還是一個有理想的大好青年，志向遠大，理想崇高，恨不得去拯救一下世界。可就是不想挪動一下自己的屁股。 總覺得可以在短時間內接近完美的完成所有事。明明就是眼高手底,卻總是怪天氣不如預期，說白了，就是沒有自制力。。。   在自制力最有名的心理學實驗“糖果誘惑”（亂起的名字）裡，小朋友如果能抵擋住放在桌子上的糖果的誘惑，在研究員回來前不去偷吃，他們就能額外的得到一個糖果作為獎勵。反之，就沒有獎勵。實驗的結果和我們所做的一樣，大部分人都抵受不了及時享樂的誘惑。比如該玩遊戲還是學習新技能，該投資還是該旅行，反正所有的道理我都懂，可生活還是過不好。      我也試過和焦慮坐下來聊一聊，和自己做了個妥協，一開始效果是不錯的，整個人就好像充滿電的小火車一樣衝衝衝， 恨不得可以繞地球一圈。然後就像中了邪一樣，開始覺得一切又沒有意義，又進入了懶散，推延，和自責的無限循環模式裡，老實說，上帝給我的機會遠比別人多，就算我一次又一次錯過機會，祂還是追著給我各種的機會和驚喜。可是我的狀態又不hold不住這些機會，從而又加深我的的自責，越是自責就越想放棄，就這樣一直在痛和累的深淵裡掙扎著。。。      直到我的兩位良師益友徹底撕開了我的假面具那一刻起，我開始反省人生，要和那個嘴裡說要幫助有需要的的人，而行動上只為了滿足自己的虛榮心，把所有關係都看成籌碼，所有行動都計算得失。還總自以為是認為掌控了大局，殊不知自有的氣場早已暴露了自己所有真實想法的自己說再見。（關於氣場這東西有機會再寫）       經過一段時間的探索，我漸漸地清楚了自己的方向，我渴望...

  懶惰的我又是一年多沒有更新這裡了，突然想起自己還有一個做專欄作家的夢想，就再努力一把吧，說不定實現了呢？      從今天起這裡不再只是一個小聚亭，而是一個收納盒，它將我的胡思亂想整理成有邏輯性的想法，再拿出來一點一滴的檢驗。      在這裡，我不只會寫股票，經濟，它還有一些心理學在生活裡的應用的小點字，通過寫作我可以繼續探索心理的世界，當然也望各位大神多給意見。        計劃通過一週一更的形式寫下去，每月暫定兩個主題交替發文，明天將會說說我每天生活在焦慮和拖延中的痛苦經歷。     正如我說的這裡是我思想的收納盒，所以我的博客將不會討好讀者，迎合市場，追逐熱點，我只寫我想的，說我想說的

有一年多沒有更新這個博客，因為我把自己關進了小黑屋中，細細的反思在市場里犯得錯，期間也試了不同的投資方法，但都不怎麼成功，輸多贏少進一步退兩步，直到我為了裝高上大而去選修一些哲學和心理學的課程，當然我的主修還是金融，你們懂得，這些科目在中國眼裡是毫不實用的東西，我卻透過這些課程的思維訓練後慢慢地學會去看事情的本質，也提高了對金融市場的理解。 金融市場的主要作用是融資，它的一切運作是圍繞這個目的去的，而不是我這個小散熱衷的炒賣，下面就叫我白日夢一次，用自己的公司來解釋一下融資的路子，注意小弟是我家學歷最爛的一個，所以沒有拋書包的意思，只希望自己做個思緒整理罷了。 小弟的公司業務不錯每年利潤過億，處於行業前十但和龍頭企業又不是一個數量級的，正煩著怎樣才能把企業做的像萬達一樣厲害，你們都懂的王健林的小小目標就是賺一個億先。這時高盛看上了我，說他們可以幫我上市，然後我的身價就可以翻 99 倍和有一大筆的企業發展資金，於是我在高盛的幫助下成功上市，還利用龐大的資金把企業做成了龍頭，股價不用說也是節節高昇的，我也非常樂意維持現在高股價，當我想去收購一些好項目時只需要給他們一部分現金和大部分的股票期權做交易即可，而我也是懂的感恩的，每年拿出利潤的 50% 作為股息派給股東（小散）當然我是大股東嘛，分的也不少。 有天我心血來潮要做一個像扎克伯格一樣偉大的土豪，一大早起來就捐了 200 億來成立一個基金會來拯救世界。所以我把公司的 I.T 部分拆出去上市，目的主要開發 VR 技術。但我是一個地產佬不懂技術所以不願意投太多錢，於是高盛又出手了，他們用一個 PR 團隊把我的項目包裝的一看上去就是「 change the world again 」, 股價也是一時大熱了，但我心裡知道這只是個故事，於是趁著高股價和好故事，盡快拿股票做抵押向銀行低息貸款，同時利用手裡的錢和高價值股權盡快吸引一些技術高手來公司開發產品，當我完成這些部署以後會使股價大跌一次但不會深跌，這樣做是為了不會觸及銀行的抵押貸款的死線，又可以在股價相對高位先把股票（也可以說是廢紙）套現，等到銀行的還款期快到的時候，就再找高盛再把股價炒高套現還錢，當然了我的 VR 項目也要有所交代才行。 感謝主，一切計劃都順利的完成了，我決定去賭場大玩一把，最後樂極生悲的輸了 100 億後只有問市場「借」，這次高盛覺得攤子太爛...

人民幣突然貶值簡直殺了市場一個措手不及，官方的解釋是匯率改革的必經之路，專家的意見是貶值可以保就業促消費，對著這些理由我只有講粗口的份了，我本來根本就不想寫這事兒，可朋友一再要求，我也就胡說兩句。 （一）人民幣貶值可增加出口企業的利潤？ 目前內地中小企業的困境并不在於人民幣強勢，而是借貸非常困難，一般的中小企根本無法獨自的向銀行借到錢，它們必須通過擔保公司向銀行借錢，比如你要借500萬做週轉，那麼擔保公司先收你3％的手續費，銀行再收個貨貸利息7％，最後借500萬利息一年的就是50萬即10％，而大部份的中小企一年的利潤也不過是這個數字而已。 製造業的原材料大多也需要用美元進口，像是棉麻，汽車發動機，手機晶片等。這些產品國內沒辦法自給自足必須依賴進口，人民幣貶值反而增加了進口原材料的成本，這樣做根本就是算小賬虧大錢。 如果我是企業家就絕不會在內地增加投資而是要儘快變現撤資，政府不去解決融資難的問題，反而將我的資產任意貶值，如果經濟再得不到改善，那麼我的資產就會一直貶值下去，與其等死還不如變現買入美元資產安全些。 相對于美元其他貨幣都是白條而已。只有拿著美元才可以在國際間購買商品，歐元什麼的還是有侷限性的，那麼和美元掛鉤的港元就成了保值的第二選擇，未來會有一部份內地富人來香港買房子，不求增值只要保值就好。 未來的香港可能會出現經濟下滑但樓價上揚的怪現象，香港的旅遊零售業和物流業會進入寒冬，而房價會因為內地的資金轉移效應飆升，到時保險和地產經紀會很賺錢，其他行業就難說了。 （二）人民幣貶值可以增加內需？ 西方國家增加內需的辦法通常是提供社會福利，甚至不惜花錢養懶人，只要人民覺得有保障他們才會肯多花錢少存錢，由企業多繳稅，政府提供高福利，人民多花錢。而這些錢最後還是回到了富人手裡，這也是個雙贏的局面，而內地政府最大開支卻是維穩費吧！ （三）我們可以做什麼？ 現在全世界的的貨幣一起貶值，大家都瘋了一樣跑去買債券，搞到德國國債負利息，黃金早已失去貨幣的價值了，股市也瘋瘋癲癲的，除非你是專業投資者否則就只要買大盤指數基金就好如2800，平時有計劃的買一些，每年可以收利息，以後拿來做教育基金或是退休金也不錯，請參考舊 http://ipokvic.blogspot.hk/2015/06/blog-post.html

最近的香港好的得了傳染病一樣在電視里，聚會上，戀愛中人們都在討論買房子，家裡有錢直接幫著付首付，家境一般也把自己房子按揭出去借錢幫孩子付首付，我曾經很是羡慕他們那麼快可以做業主，也覺得自己有房子才能有生活，直至我換了個環境再回看香港。  普通物業的租金回報率只有2.6%左右，買房子收租還不如買國債收高息算了，近年來香港的的大環境慢慢在改變，變得不那麼不可取代，它與周邊地區也漸漸地同質化，所以房價不可能像以前那麼瘋瘋癲癲的上漲，如果你現在有100萬，請換一種思維吧，當所有人一致認為樓市會無限上漲時，它已經失去了應有的獲利獲利空間了。 同樣地100萬只要我們變通一下就會有不一樣的結果，整個投資週期大概五年，一個經濟週期，初始投資工具還是我最愛的銀行股，幾個世紀以來90％的大企業都死了，只有銀行還屹立不倒。完成初期目標後把部份利潤轉成債券再打包抵押給銀行套現買入可轉債，最後在低風險下實現財務自由。 （一）100萬買入你看得上銀行股，要求：（1）在合理地派息比例下買入股息率5％以上股票, (2)最近沒有發生過收購的穩定企業（3）ROE 連續5年在15％以上，滿足以上條件的銀行股大多可以在五年里升一倍。而每年收的股息也可以補貼你的租金。 （二）當銀行股有一倍升幅後賣出一半取回本金，零成本無限收息，用手裡的100萬本錢買入銀行發行的5年期債券最好找6％回報的那種，現在這些資產會為你提供12萬一年的現金流。 （三）把你的股票和債券打包按50％抵押給銀行就可以再套出100萬現金，而你只需要每月付利息就好，五年後再換銀行本金，反正你的債券是五年期的。 （四）有了100萬的現金，200萬的資產加上12萬的現金流要買房子，股票還是債券隨便你，個人建議可轉債是個好選擇。 當時的100萬要是交了首期，你是有了房子，但為了還貸你可能沒了生活，以前的我總是在抱怨生活，現在看來還要謝謝jacky哥，是他盡力給了我一個看似有錢人的生活，所以我有了不一樣的思維。

前幾天和j家人吃飯說起迪拜的租金回報率可以達到6％，即是150萬的房子一年就可以收到9萬塊的凈回報，席間大家只關心租金回報率和當地的政治風險，反而物業的短期升值空間就沒那麼重要，保值反而是第一考慮。 買房子往往能賺錢是因為大家在做決定時候是理性，最起碼認定房子是可以保值的，它的長期回報一定可以打敗通脹，而買股票時候卻少了這份理性，往往盼著它今天買明天升後天放，在這樣期望下多數人是失望的，因為市場先生是情緒化，他的短期波動根本無法預測。 那麼我們何不把股票當做一個高效率的儲蓄工具呢，即是把錢放在銀行里收取2％的利息不如買入銀行股收取5％的利息，銀行股多是大盤權重股不會大起大落，又是百業之母和經濟的走勢息息相關，把它作為投資組合里的防火牆再好不過，保證了本金安全下就可以根據自己喜好做一些高風險投資了。 股息率，淨資產回報率（ROE)和每股淨資產，這三個指標是評價銀行股常用工具： 股息率＝每股派息/股價 ROE=凈利潤/股東權益 每股凈資產＝股東權益/發行股份 上面的指標在一般的財經網站都有，不需要自己計算，會用就可以了，對於銀行股我一般要求5％以上的股息率，5％的收益是我進行有風險投資的合理回報，即使股價下跌我也可以收到高於通脹的現金流與收取租金同理。 ROE是企業使用股東資金（股東權益）的效率，這個效率越高代表企業越能賺錢，這個比率最好要高於15％，假設每年的股東資金回報率為15％五年后的淨資產就會翻一倍。 每股淨資產代表你作為股東實實在在買到的東西，比如建行現在的每股淨資產是6.2港幣而股價是6.3港幣相等於1比1買入銀行資產，利用每股淨資產＊淨資產回報率，大概就等於每股盈利。 市盈率，市賬率那些都是市場先生的情緒指標，所以我在買入銀行股只考慮投入的股東資金能不能在5年里回本，并不會考慮過多的市場情緒指標，畢竟回了本再盈利是常識吧。 以下是我對建行做的十年簡單估值，10年至15年採用ROE 五年中位數20％，16到20年ROE降到13％以反映銀行的壞賬增加經濟步入衰退，同時留給自己足夠的安全邊際。 經過簡單計算建行2020年的每股淨資產為9.73港幣加上5年的股息1.78港幣，它的股票價值是11.5港幣。假設市場氣氛奇差只願意出一半的價錢來購買它，那它的股價大概為5.8港幣，以現在的股價6.3為例，這筆投資僅僅損失了8％...